設為首頁 | 加入收藏 | 關于我們  
     
 
      
      

我公司現有職工208人,專業物業管理人員8人,專業技術人員23人,中級以上職稱11人,公司下設辦公室、保衛部、財務部、工程部、水電維修部、保潔部、綠化部、后勤部等8個職能部門,目前已相繼接管隆城頤和、宿豫區江山一品、凱林瑞·巴黎都市、通和桂園、嘉匯·楓景園、嘉匯·御景園、蘇豪銀座、國大佳苑等小區和宿城新區行政服務中心辦公大樓、宿城區檢察院辦公大樓、青島啤酒(宿遷)有限公司新廠及運河中心港倉儲港口辦公樓等公建項目,其服務的隆城頤和小區和宿城新區行政服務中心被評為2016年度物業服務優秀示范項目;通和桂園、珠江花園等小區,被評為 “江蘇省園林式居住區”、“十佳安全文明小區”、“宿遷市園林式居住區”、“零發案小區”、“2008年度居民小區四化達標管理工作先進單位”、“小區管理優秀單位” 和“ 綠化達標居住區”等。

 
   
您的當前位置是: > 新聞中心
宿遷市市區物業管理辦法
http://sqwjwy.com  2017-2-7  點擊率:469

 第一章   

第一條  為了規范物業管理活動,維護物業管理各方的合法權益,營造良好的居住和工作環境,促進和諧社區建設,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《江蘇省物業管理條例》等法律、法規,結合本市實際,制定本辦法。

第二條  本辦法適用于本市市區范圍內物業的使用、維護、服務及其監督管理活動。

本辦法所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業或者業主自行對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護環境衛生和相關秩序的活動。

第三條  物業管理工作實行屬地負責制。各區人民政府(含開發區、園區、新區管委會,下同)應當將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區管理體系;建立和完善專業化、社會化、市場化的物業管理機制,為物業管理提供機構、人員、經費保障。建立區級住房城鄉建設、城管、公安等部門物業管理聯席會議制度,依法處理重大問題,化解矛盾糾紛。

街道辦事處(鄉鎮人民政府)具體負責本轄區內物業管理工作的指導、協調和監督。負責對物業服務企業管理情況進行日常監督考核和業績評定;負責協調物業管理與社區管理、社區服務的關系,負責協調建設單位與前期物業服務企業、業主與物業服務企業的關系;負責指導和監督本轄區內業主大會的召開和業主委員會的成立與換屆,做好業主大會、業主委員會的日常指導、監管和備案;負責物業服務企業、物業服務合同和物業項目承接資料清單備案及物業服務企業退出的交接監管;負責監督業主委員會選聘和解聘物業服務企業工作;負責協助物業服務費的催繳;負責履行對物業服務企業落實市容環衛責任的監督、檢查、指導和日常管理的職責。街道辦事處(鄉鎮人民政府)應設立投訴調解工作站和應急維修服務站,調解處理物業管理各類糾紛,維護社區和諧穩定。

社區居(村)民委員會協助和配合街道辦事處(鄉鎮人民政府)開展物業管理活動。

第四條  市住房和城鄉建設部門是物業管理行政主管部門,負責物業管理政策的制定,負責市區物業管理活動的指導、監督和考核工作,負責市區房屋專項維修資金的歸集和管理。

區級物業管理行政主管部門負責對所轄區域內物業管理活動進行監督管理。具體負責物業服務企業的資質管理,建立物業服務企業及其項目負責人信用檔案、守信企業激勵機制、失信企業懲戒機制和嚴重失信企業淘汰機制,實施動態黑名單制度;按照相關規定負責房屋專項維修資金的審批、使用管理;會同規劃部門做好物業用房的驗收工作;負責前期物業管理招投標工作,指導與監督業主委員會選聘物業服務企業;負責物業承接查驗以及物業服務企業交接工作的監督管理;對業主大會、業主委員會進行業務指導并做好備案工作;在職權范圍內依法查處擅自改變物業服務用房用途等違反物業管理法律、法規的行為;依法查處住宅室內裝飾裝修中侵占公共空間等違反裝飾裝修管理法律、法規的行為。

城管(行政執法)部門負責依法查處地面上和地面下所有違規建設的行為;負責查處擅自在建筑物樓頂、退層平臺、住宅底層院內以及配建的停車場地建設行為;負責查處擅自將住宅改變為經營性用房行為;負責查處在經城鄉規劃主管部門核實后的建筑內擅自新建地下建筑物、構筑物的行為;負責查處擅自改變經規劃審批的地下空間的使用功能、層數和面積的行為;負責查處在住宅室內裝飾裝修活動中擅自改變住宅外立面、在非承重墻上開門、窗的行為;依法查處飼養家禽、亂貼亂畫、毀壞綠化行為;在職責范圍內查處制造超過國家規定標準的社會生活噪聲污染行為;在職責范圍內查處餐飲企業超過國家規定標準排放油煙的行為;依法查處其他涉及物業管理的違法違規行為。

公安部門負責對物業管理區域內的治安防范隊伍建設、日常治安防范工作的指導、檢查和監督;負責對物業小區技防、監控和門樓牌設施運行情況進行監督檢查;督促指導物業管理單位做好區域內實有人口服務管理,定期開展出租房屋、流動人口數據交換、入戶核對、信息上傳等工作;指導物業管理區域內汽車停放,參與物業管理區域規劃紅線以內的汽車停放矛盾和糾紛的處理;指導物業服務企業做好物業管理區域相關交通安全設施設置工作,負責做好物業管理區域周邊道路的停車泊位設置及違法停車查處工作;負責對物業管理保安服務活動的監管;負責指導物業管理區域內的養犬工作,依法查處因飼養動物干擾他人正常生活等治安案件;負責做好住宅區消防工作。

價格部門負責市區物業收費的監督管理工作。市價格行政主管部門會同市物業管理行政主管部門制定物業收費管理實施辦法,制定、評估和調整物業管理區域內實行政府指導價管理的物業收費標準;市、區價格行政主管部門依法查處違反政府指導價、未按規定進行收費公示和收支公開等價格違法行為。

住房城鄉建設、城管、公安、價格、質監、工商、環保、衛生、規劃、民防、文廣、水務及其他有關行政管理部門,按照各自職責,加強物業管理區域內的房屋使用、公共秩序、消防安全、治安防范、環境衛生等方面的監督管理,建立違法行為投訴登記制度,依法處理物業管理區域內的違法行為,并在物業管理區域內顯著位置公布聯系人姓名和聯系方式。

第五條  市、區級物業管理行政主管部門應當加強對街道辦事處(鄉鎮人民政府)物業管理工作人員和業主委員會成員的培訓,提高物業管理水平,所需經費列入同級人民政府財政預算。

第六條  市物業服務行業協會應當依法制定行業規則,加強行業自律,規范從業行為,促進誠信經營,避免惡性競爭。組織開展物業服務項目達標創優活動、物業服務行業專業培訓。

第二章  業主、業主大會與業主委員會

第七條  房屋的所有權人為業主,在物業管理活動中,享有法律、法規規定的權利,自覺履行相應的義務,并遵守管理規約、業主大會議事規則及物業服務合同約定。

第八條  業主在物業管理活動中,享有下列權利:

(一)按照物業服務合同的約定,接受物業服務企業提供的服務;

(二)提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;

(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

(四)參加業主大會會議,行使投票權;

(五)選舉業主委員會成員,并享有被選舉權;

(六)監督業主委員會的工作;

(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;

(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用;

(十)業主、物業使用人對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟;業主委員會對侵害業主共同利益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟;

(十一)法律、法規規定的其他權利。

第九條  業主在物業管理活動中,履行下列義務:

(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;

(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

(四)按照國家有關規定交納房屋專項維修資金;

(五)按時交納物業服務費用;

(六)法律、法規規定的其他義務。

第十條  物業管理區域內禁止業主、物業使用人下列行為:

(一)擅自改變物業的規劃用途;

(二)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構;

(三)違法搭建建筑物、構筑物;

(四)損壞或者擅自占用、改建物業共用部分,損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;

(五)擅自安裝、改裝、拆卸室內管道燃氣設施或者進行危害室內管道燃氣設施安全的裝飾、裝修等行為;

(六)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者超負重等違反安全規定的物品;

(七)制造超過規定標準的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風;

(八)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒;

(九)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施;

(十)擅自擺攤設點、占道經營,無序停放車輛;

(十一)破壞或者擅自改變房屋外觀;

(十二)擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;

(十三)重點管理區域內養大型犬、烈性犬;超限額養犬;在住宅公共區域內飼養家禽家畜和食用鴿;

(十四)占用(堵塞)消防車通道、疏散通道、安全出口,圈占(遮擋)消火栓等違反消防法律、法規的行為;

(十五)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的,物業服務企業、業主委員會應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當及時報告屬地有關行政主管部門,屬地有關行政主管部門應當及時依法處理,街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居(村)民委員會應做好配合、解釋。

第十一條  一個物業管理區域成立一個業主大會。

業主大會由物業管理區域內全體業主組成。物業管理區域內業主戶數少于一百戶且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

對業主戶數超過二百戶的,可以成立業主代表大會,履行業主大會的職責。

物業管理區域內房屋售出并交付使用的建筑面積達百分之五十以上的或業主已入住戶數的比例達百分之五十以上的,應當召開首次業主大會或業主代表大會會議,并選舉產生業主委員會。

第十二條  業主委員會由業主大會會議依法選舉產生,履行業主大會賦予的職責,是業主大會的執行機構,執行業主大會決定的事項,接受業主的監督。業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。

業主有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質、無故欠交物業服務費和電梯使用費或者房屋專項維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規和管理規約的情形且未改正的,不得擔任業主委員會委員;擔任業主委員會委員后出現上述情形的,應當按照業主大會確定的規則予以罷免。

第十三條  業主大會或業主委員會的決定,對業主具有約束力。業主大會和業主委員會應當依法履行職責。

第十四條  不具備成立業主大會條件,或者具備成立條件但未成立業主大會的住宅小區,經區級物業管理行政主管部門或者街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導后仍不能成立的,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)牽頭,組織社區居(村)民委員會、社區服務機構、建設單位、業主代表等,成立物業管理委員會,代行業主大會和業主委員會職責。

第十五條  業主大會、業主委員會的成立、選舉、換屆、職責、權利、議事規則等,由市物業管理行政主管部門依據有關規定另行制定。

第三章  前期物業管理

第十六條  物業管理區域的劃分以有利于實施物業管理為原則,綜合考慮規劃條件、建筑物規模、共用設施設備、業主人數、自然界限、社區布局、社區建設等因素確定。

建設單位應當根據建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍,確定物業管理區域,并報區級物業管理行政主管部門備案。用地紅線范圍內住宅小區實際圍合區域以外的區域,納入市政公共管理區域。

第十七條  新建住宅物業實行前期物業管理。在業主、業主大會選聘物業服務企業之前,前期物業管理由建設單位負責。

第十八條  新建住宅物業,建設單位通過公開招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業,由區級物業管理行政主管部門負責組織實施。

投標人少于3個的,經物業所在地的區物業管理行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

建設單位應當提供前期物業管理開辦費,用于購買物業辦公設備等固定資產。所購資產歸全體業主所有,由物業服務企業使用。

第十九條  建設單位應當與選聘的物業服務企業依法簽訂前期物業服務合同,合同應明確約定物業公共服務內容、服務等級及相應的收費標準。前期物業服務合同自簽訂10日內由物業服務企業向區級價格行政主管部門備案。前期物業服務未達到標準的由建設單位負責監管履行到位。

第二十條  建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同應當包含與選聘物業服務企業簽訂的前期物業服務合同約定的內容。

第二十一條  建設單位應當在售樓現場、小區物業管理區域的顯著位置公布物業服務內容、服務標準、收費項目以及收費標準等內容。

第二十二條  建設單位在商品房銷售前,應按照10/平方米的標準,根據項目總建筑面積,設立物業管理儲備金。物業管理儲備金權屬為全體業主,專項用于彌補本物業管理區域后期物業管理費用不足和公共部位、設施設備的緊急維修等。

物業管理儲備金由各區物業管理行政主管部門負責監管,實行專戶存儲、?顚S。物業管理儲備金的使用由業主大會決定;未成立業主大會的,由物業管理委員會決定,具體的管理使用細則由市物業管理行政主管部門制定。

第二十三條  前期物業服務費由物業買受人按照房屋買賣合同約定的標準承擔,合同未約定的,由建設單位承擔。

已竣工但尚未售出或者尚未交付物業買受人的物業,物業公共服務費用由建設單位全額承擔。

第二十四條  在前期物業管理期間,物業服務企業應當履行以下職責:

(一)參與工程的檢查,對發現的工程質量問題和其他不利于物業使用和管理的問題,及時向建設單位或者相關專業管理部門提出整改建議,并協助專業管理部門督促落實;

(二)就共用設施設備的安裝位置、管線走向等事項向建設單位提出建議,并參與共用設施設備的安裝、調試等工作;

(三)建立物業共用部位、共用設施設備等工程信息資料,建立日常管理檔案;

(四)根據臨時管理規約、前期物業服務合同的約定,向業主提供物業服務并引導業主遵守約定,維護物業公共利益和管理秩序。

第二十五條  新建住宅物業管理區域內,建設單位應當按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業服務用房,低于一百平方米的按照一百平方米配置,并無償移交。本著安全實用的原則,根據項目的規模配備業主委員會議事活動用房、業主文化娛樂活動用房、物業辦公室、矛盾調解室、資料檔案室、技防控制室、消防控制室、門衛室、工具物料室等相應庫室。

集中建設的保障性住房還應當按照不低于總建筑面積千分之三的比例增加配置經營性用房,所得收益由轄區街道辦事處(鄉鎮人民政府)進行監管,專項用于彌補物業公共服務費不足。

第二十六條  物業服務用房應當是地面以上的房屋,具備獨立、正常使用功能,相對集中安排在住宅小區中心區域或者住宅小區出入口附近。物業服務用房設置在住宅樓內的,應當具有獨立的通道。不得將樓梯間、變電室、設備間、公共門廳、過道、車棚、車庫、室內層高不足2.2米的房屋計入物業服務用房面積。

物業服務用房不計入分攤公用建筑面積,其所有權屬于全體業主。建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時,應當注明物業服務用房并申請登記。

任何單位和個人不得占用物業服務用房或者將物業服務用房改作他用,對已非法占用或改作他用的,予以清理恢復其用途。

第二十七條  物業服務企業承接物業時,應當對物業共用部分、共用設施設備進行查驗。物業承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護業主共同財產的原則。

物業承接查驗的內容和程序按住房和城鄉建設部《物業承接查驗辦法》等有關法律法規執行。

第四章  物業服務

第二十八條  從事物業服務的企業應當具有獨立的法人資格,依法取得物業服務企業資質,并在資質范圍內從事物業服務。

從事物業服務的專業管理人員應當按照國家有關規定取得相應職業資格證書。

第二十九條  業主大會成立后或由社區居(村)民委員會托管的物業服務階段,業主大會或其授權的業主委員會、社區居(村)民委員會可以選聘物業服務企業提供服務,也可以實行業主自治。

第三十條  業主大會、業主委員會成立后,決定選聘物業服務企業提供服務的,應確定物業服務內容、服務等級以及相應的收費標準,選聘具有相應資質、資格的物業服務企業,簽訂物業服務合同。

第三十一條  各區物業管理行政主管部門應當指導物業服務企業與業主委員會簽訂物業服務合同,并在合同中明確約定物業服務企業的履約保證金。履約保證金按不低于1/平方米的標準,根據服務項目總建筑面積,由物業服務企業繳納;各區物業管理行政主管部門要設立物業服務履約保證金專戶,并做好監管工作。履約保證金在物業服務合同終止后依據履約情況予以退還。

第三十二條  物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起20日內向項目所在的街道辦事處(鄉鎮人民政府)、區級物業管理行政主管部門備案。

第三十三條  物業服務企業應當按照物業服務合同約定的服務等級標準,提供相應的服務。物業服務合同可以約定下列服務事項:

(一)物業共用部位、共用設施設備的使用管理和維護;

(二)共有綠化的維護;

(三)共有區域的保潔;

(四)共有區域的秩序維護和安全防范;

(五)車輛的停放管理;

(六)物業使用中對禁止性行為的管理措施;

(七)物業維修、更新、改造和養護費用的賬務管理;

(八)物業檔案資料的保管;

(九)業主大會或者業主委托的其他物業服務事項。

物業服務企業可以將物業服務合同中的專項服務事項委托給專業性服務企業,但不得將物業服務合同約定的全部事項一并委托給他人。

第三十四條  物業服務企業在提供相應的服務應當遵守下列規定:

(一)符合國家、省和本市規定的技術標準、規范;

(二)及時向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項;

(三)每半年不少于一次聽取業主的意見和建議,改進和完善服務;

(四)接受街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居(村)民委員會監督指導,配合做好社區管理相關工作。

第三十五條  物業服務企業應當按照物業服務合同中關于安全防范的約定,落實安全防范措施,做好物業管理區域內的安全防范工作。物業服務企業未履行物業服務合同義務或者履行合同義務不符合約定,導致業主人身、財產受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。

物業管理區域內發生安全事故等突發事件時,物業服務企業應當采取應急措施,及時向有關主管部門報告,并協助做好救助工作。

業主、物業使用人對人身、財產安全有特殊保護要求的,由業主、物業使用人與物業服務企業另行約定。

第三十六條  區級物業管理行政主管部門應當建立企業基礎數據庫,建立物業服務企業及其項目負責人信用檔案,內容包括:企業的基本情況、人員狀況、管理項目、經營情況、物業服務合同履行情況、投訴處理和日常檢查等情況,并向社會公開。同時建立物業服務公眾滿意度測評制度。

第三十七條  物業服務企業應當將下列信息在物業管理區域內顯著位置公開公示并及時更新:

(一)物業項目負責人的姓名、聯系方式及服務投訴電話,項目負責人更換的應及時公示;

(二)合同約定的物業服務內容、服務標準、人員配備、收費項目、收費標準、計費方式;

(三)物業服務費用和利用業主共有的物業設置廣告等經營性收支、占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的收益收支情況、公共水電費分攤情況如實公示。

業主提出質疑時,物業服務企業應當及時答復。三分之二以上業主共同決定或者業主委員會要求對物業服務項目收支情況進行審計的,物業服務企業應當予以配合,街道辦事處(鄉鎮人民政府)做好監管。

第三十八條  物業服務企業要按照合同約定的物業服務等級標準,做好物業管理區域內的設施維護、環境保潔、綠化養護、公共秩序維護等工作,同時按照合同約定進行收費。

第三十九條  物業收費應當區分不同物業的性質和特點,遵循合理公開、優質優價的原則確定,實行政府指導價和市場調節價。普通住宅的前期物業公共服務收費實行政府指導價,業主大會成立后,物業公共服務收費原則上優先實行政府指導價;非普通住宅和非住宅物業服務費(車輛停放費除外)、滿足部分業主需要或者接受業主委托開展的特約服務等其他物業服務收費,實行市場調節價。

實行政府指導價的,市價格行政主管部門應當會同市物業管理行政主管部門,綜合考慮物業服務平均成本、最低工資標準調整幅度以及居民消費價格指數變動情況,每3年對物業服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估,評估結果作為調整政府指導價的依據。

第四十條  物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向最終用戶收取費用,不得轉嫁戶外管線或者其他設施的能源損耗和損失,并依法承擔區域內相關管線和設施設備的維修、養護責任。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務的最終分戶業主或者實際使用人。涉及非住宅用戶供電的,由供電專業經營單位根據實際情況實施。涉及二次供水設施建設與管理的,另行制定辦法予以規范。

物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的,不得向業主收取手續費等額外費用,不得以業主拖欠物業服務費用為由限制或者變相限制專業服務,但可以根據約定向專業經營單位收取報酬。

第四十一條  業主應當依法依約及時足額交納物業服務費,對未按照物業服務合同約定交納物業服務費用的,物業服務企業、業主委員會可以上門催繳,催繳后仍不交納的可以在物業管理服務區內顯著位置對住址、姓名、單位、所欠金額、欠費時間等予以公示,督促其限期交納;逾期不交納的,物業服務企業可以申請仲裁或向人民法院起訴。對惡意欠費的業主將對當事人欠交物業費的行為記入全市誠信檔案。

物業所有權發生轉移時,業主應與物業服務企業結清物業服務費用。

第四十二條  各區財政應建立低端保障型物業小區長效管理保障資金,按建筑面積每月0.15/平方米給予政策性補貼。對創建成全國示范、省優、市優的物業項目,實行以獎代補政策。

第四十三條  老舊小區以及物業服務企業中途退出的、矛盾集中的小區,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)接管,開展保潔、保綠、保安等基本物業服務與其他公共服務,并收取公共服務費。

第四十四條  物業服務企業履約行為由業主委員會或屬地街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責監督履行到位,未達到合同標準的依法予以解除。

第四十五條  有下列情形之一的,物業服務企業應當退出服務項目:

(一)服務合同期滿未續約或者依約提前終止合同的;

(二)物業服務企業被撤銷(吊銷)資質的;

(三)生效法律文書確定服務合同無效或解除服務合同的;

(四)被區級以上物業管理行政主管部門清出市場的;

(五)自行決定退出物業服務項目的;

(六)法律法規確定應當退出的其他情形。

第四十六條  物業服務企業退出服務項目應當按照規定程序或合同約定辦理移交手續并完成項目移交和退出:

(一)退出前不少于3個月書面告知另一方當事人、項目所在地區級物業管理行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府),并在物業管理區域內顯著位置向全體業主公告;

(二)提前不少于1個月,向接收方提交移交清單,以備交接和查驗,并在15日內,全面完成物業管理區域、物業用房、資料和財物等移交,并退出物業管理區域。

(三)接收方應在交接完成30日內將移交清單以及交接情況報告等書面材料報轄區街道辦事處(鄉鎮人民政府)及區級物業管理行政主管部門備案。

第四十七條  物業服務企業退出服務項目的,已成立業主大會并選舉產生業主委員會的由業主委員會作為接收主體。業主委員會委托的有資質物業服務企業也可以作為接收主體。

未成立業主大會但成立物業管理委員會的物業項目,由物業管理委員會作為接收主體。

未成立業主大會、物業管理委員會的物業項目,屬地街道辦事處(鄉鎮人民政府)為接收主體。屬地街道辦事處(鄉鎮人民政府)可委托屬地社區居(村)民委員會作為接收主體實施管理。

第四十八條  在業主委員會、屬地街道辦事處(鄉鎮人民政府)、區級物業管理行政主管部門監督下物業服務企業按照約定與接收方完成項目移交,具體有:

(一)占用的物業用房、物業共用部分、由前期物業管理開辦費購買的物業辦公設備等固定資產;

(二)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、物業區域內道路、地下停車庫,地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;共用設施設備清單;物業質量保修文件和物業使用說明文件;物業管理所必需的其他資料;

(三)物業服務期間形成的物業和設施設備安裝、使用、維護、定期檢驗、運行、保養記錄及交接時狀態;

(四)結清預收、代收和預付、代付的有關費用;

(五)業主名冊、入住交房資料,尚在有效期內的,屬于全體業主共有的共用部位、商業經營用房的出租合同及相關費用等資料;

(六)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

第四十九條  物業服務企業在退出服務項目過程中不得有下列行為:

(一)拒不移交物業服務用房、固定資產和相關資料;

(二)拒不配合交接查驗;

(三)以業主欠交物業費、公共能耗費等為由,拒不撤出物業管理區域;

(四)強行提供物業服務,以事實服務為由向業主收取物業服務費用;

(五)在辦理交接至撤出物業管理區域前的期間內,不維持正常的物業管理秩序(物業服務合同另有約定的除外);

(六)自書面告知街道辦事處(鄉鎮人民政府)、區級物業管理行政主管部門起3個月內擅自撤出物業管理區域,情況特殊的,區級物業管理行政主管部門可以書面要求物業服務企業延期撤出,延期不得超過3個月;

(七)原物業服務企業尚未撤出物業項目的,新的物業服務企業不得強行接管;

(八)法律、法規禁止的其他行為。

第五十條  區級物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責轄區內物業項目交接行為的指導、監管。交接過程中出現的矛盾,由所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)會同區級物業管理行政主管部門協調,協調不成,當事人可依法申請仲裁或訴訟解決。

被解聘的物業服務企業拒不撤出物業管理區域的,物業所在地的區級物業管理行政主管部門應當責令其限期撤出,逾期不撤出的,業主委員會可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

第五十一條  單體物業或者規模較小的物業,經業主或者業主大會決定,在屬地街道辦事處(鄉鎮人民政府)的監督指導下,業主可以對物業實施自行管理。業主自行管理的,應當對下列事項作出決定:

(一)自行管理的執行機構、管理人;

(二)自行管理的內容、標準、費用和期限;

(三)聘請專業機構的方案;

(四)其他有關自行管理的內容。

電梯、消防、監控安防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備,應當委托專業機構進行維修和養護。

第五章  物業的使用與維護

第五十二條  有產權的車位、車庫可售可租。擬出售車位、車庫數量少于本區域要求購買車位、車庫業主的房屋套數時,應當通過抽簽等公平方式確定,每戶業主只能購買1個車位或者車庫;擬出售車位、車庫數量多于本區域房屋套數時,應當先按照11個車位、車庫原則操作,然后再對多余車位、車庫進行處置。

建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫,應當優先出租給本區域內業主,地上車位、車庫租期不得超過1年,地下車位、車庫租期不得超過3年,租金由雙方在不超過價格部門公布的政府指導價范圍內約定。業主要求承租車位、車庫的,建設單位不得只售不租。擬出租車位、車庫數量少于本區域要求承租車位、車庫業主的房屋套數時,應當通過抽簽等公平方式確定給未購買或者未受贈車位、車庫的業主,每戶業主只能承租1個車位或者車庫。

在首先滿足本物業管理區域內業主的購買和承租需要后還有多余車位、車庫的,可以作為臨時停車位,收取汽車停放費。

第五十三條  利用業主公共區域劃定的車位、車庫,由業主大會或者其授權的業主委員會決定使用。劃定車位、停放車輛,應在公安部門的指導下,滿足公安、消防安全等相關規定,不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道,不得影響其他車輛和行人的正常通行。

在公共物業管理區域內停放汽車的,應當根據業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定交納汽車停放費。物業服務企業可以根據物業服務合同收取汽車停放費。前期物業服務中,所得收益的百分之七十納入房屋專項維修資金,其余部分可以用于補貼物業公共服務費。

業主大會成立后,占用公共區域的汽車停放費、廣告等經營性收益按照業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定、物業服務合同約定使用;沒有決定或者約定的,按前款規定使用。

政府投資改造的老舊小區公共停車位,由當地街道辦事處(鄉鎮人民政府)委托社區居(村)民委員會或物業服務企業管理物業的,汽車停放費收取標準由街道辦事處(鄉鎮人民政府)在政府指導價范圍內決定,可以用于補貼該小區物業管理費用。

業主對汽車停放有保管要求的,應當與物業服務企業另行簽訂保管服務合同。

第五十四條  人民防空工程平時用作停車位的,應當向全體業主開放。物業管理區域內依法配建的人民防空工程,應當按照設計文件在實地標注。平時開發利用人民防空工程設施,不得影響其戰時防空效能和應急避難功能,出租的租賃期限不得超過3年,不得將停車位出售、附贈。

人民防空工程平時用作停車位收取的車輛停放費、租金,相關管理辦法和收費標準按省、市有關文件規定執行。

第五十五條  規劃用于停放機動車的車位、車庫任何單位和個人不得擅自改變使用用途,對于非法占用或改作他用的予以依法清理,恢復規劃用途。

第五十六條  物業服務企業應當將汽車停放費單獨列帳,獨立核算,并每年不少于一次定期在物業區域顯著位置公示,公示時間不少于1個月。業主委員會應當對汽車停放的收支情況進行監督,并向業主大會報告。

第五十七條  房屋裝飾裝修實行保證金制度。業主或者物業使用人對住宅裝飾裝修的,應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將住宅裝飾裝修的時間、禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人。

業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前,應當持有關資料向物業服務企業辦理登記手續,簽訂住宅裝飾裝修服務協議。變動建筑主體或者承重結構的,需要提交原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案和城市房屋安全鑒定機構出具的審定意見,并按照規定辦理批準手續。

業主或者物業使用人拒不辦理登記、批準手續的,物業服務企業可以按照臨時管理規約或者管理規約,禁止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。

物業服務企業對住宅裝飾裝修活動進行巡查時,業主或者物業使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。

第五十八條  在國家規定的保修期限內,物業由建設單位負責保修。保修期屆滿時建設單位是否遺留應該保修的質量問題,由物業服務企業會同業主委員會提出書面意見,屬地街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責監督管理,保修期內建設單位未履行保修義務的仍由建設單位保修。保修期屆滿后,物業全體共有部分的維修責任由全體業主承擔,物業部分共有部分的維修責任由部分共有的業主承擔,物業專有部分的維修責任由該業主承擔。

第五十九條  發生下列危及房屋安全情形之一,需要立即對住宅物業共用部分、共用設施設備進行應急維修、更新和改造,相關的業主不能形成法定多數意見的,物業服務企業、業主委員會或者相關業主可以提出應急處置方案,經區房屋專項維修資金代管部門復核后進行應急處置:

(一)屋面防水損壞造成滲漏的;

(二)電梯故障危及人身安全的;

(三)公共護(圍)欄破損嚴重,危及人身安全的;

(四)樓體單側外立面有脫落危險的;

(五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,危及人身、財產安全的;

(六)消防系統出現功能障礙,消防管理部門要求對消防設施設備維修、更新、改造的;

(七)危及房屋安全的其他情形。

應急維修費用應當經過審計并向業主公示后,從相關業主的房屋專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支。

房屋專項維修資金的具體使用管理,由市物業管理行政主管部門會同市財政部門制定。

第六章  責任追究

第六十條  違反本辦法第十條規定,由區有關行政主管部門按照各自職責依法處理。

第六十一條  違反本辦法第二十七條、四十六條、四十八條、四十九條、五十二條、五十四條規定,由區級物業管理行政主管部門責令限期改正,并依據《江蘇省物業管理條例》等規定予以處罰。

第六十二條  違反本辦法第二十八條規定,由區級物業管理行政主管部門責令限期改正,并依據《物業服務企業資質管理辦法》等規定予以處罰。

第六十三條  違反本辦法第三十七條第二款、第三款、第五十六條有關收費管理規定的,由市、區價格行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,依法查處。

第六十四條  對物業服務企業和相關從業人員違反信用的行為,按照《宿遷市建設市場信用管理辦法》有關規定處理。對于嚴重失信的物業服務企業,自社會公布之日起1年內取消該企業參與宿遷市物業服務項目招投標的資格,暫停出具外出承接項目的資信證明,暫停辦理資質升級及資質延續,其現有管理的物業項目不得參與國家、省、市的物業管理示范(優秀)項目評選活動,履約保證金不予退還。

第六十五條  違反本辦法規定,給他人造成損害的,依法承擔民事責任;違反行政管理規定的,由區規劃、住房城鄉建設、城管、公安、環保等有關行政主管部門按照各自職責依法查處。

第六十六條  物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮政府)以及其他有關主管部門的工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊,尚未構成犯罪的,依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第七章   

第六十七條  市住房和城鄉建設部門應當制定臨時管理規約、管理規約、首次業主大會會議表決規則、業主大會議事規則、業主委員會成員候選人產生辦法、業主委員會選舉辦法、物業服務合同等示范文本。

第六十八條  本辦法自2014101日起施行。各縣可參照本辦法執行,各區可以依據本辦法制定具體實施細則。2011411日市人民政府發布的《宿遷市市區物業管理辦法》(宿政規發〔20112號)同時廢止。

 

聯系電話:0527-84392222 手機:13852805110 聯系地址:宿遷市富麗萊嘉苑11幢206室
蘇ICP備09010226號 網站建設:江蘇博賢科技
新11选5中奖规则 快乐飞艇能不能破解 股票涨停黑马qq群 大发快三首页 云南11选5中奖技巧 手机五分赛车彩票是骗局吗 手机最好的股票软件 快乐双彩基本分布走势图 网信理财 北京十一选五的开奖 时时彩号码预测神器软件